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              棚改貨幣化對住房市場影響有限

              2018-07-04
                原標題:棚改貨幣化對住房市場影響有限 投資性住房需求才是房價高漲的主因
                近期,隨著棚改融資收緊的消息流出,關于棚改貨幣化對住房市場影響的討論也異常熱烈。有觀點認為,棚改貨幣化帶來的巨大被動性住房需求及注入居民部門的流動性,是新一輪住房價格上漲尤其是三四線城市房價上漲的重要驅動力。
                對此,西南財經大學中庭金融調查與研究中心主任甘犁對《證券日報》記者表示:“棚改貨幣化對住房市場影響有限,投資性住房需求才是驅動房價迅速上漲的重要因素。特別是在當前多套房比例居高的情況下,應該繼續堅持棚改貨幣化安置。而相對于“一刀切”的實物安置,貨幣化安置讓棚改家庭能更自由地使用補償金,甚至利用補償金促進社會經濟健康發展!
                棚改貨幣化家庭
                購房比例低
                根據中庭金融調查數據顯示,2013年至2017年,我國7.9%的城鎮家庭經歷了拆遷,其中接受貨幣化安置的比例為31.6%。在這些貨幣化安置家庭中,重新購房的家庭僅為20.4%,有近80%的貨幣化安置家庭并未購房。甘犁指出,幾年中家庭重新購房僅占全部購房家庭比例的4.1%,對住房市場的影響非常有限。從區域上看,貨幣化安置家庭購房比例在一線、二線、三線城市分別為12.0%、26.4%和14.8%。三四線城市貨幣化安置家庭購房比例遠低于二線城市。
                在中庭金融調查與研究中心房產城鎮化研究員弋代春看來,如此多的棚改貨幣化家庭不選擇購房,主要有兩大原因。
                首先,家庭住房剛需已基本滿足。有52%的貨幣化安置家庭在棚改前已經擁有多套房,遠高于城鎮其他家庭,這也是近80%貨幣化安置家庭拆遷后未購房的主要原因。除此之外,部分拆遷戶無房但也并未購置新房,而是通過租賃、自建、繼承或者免費借住親友住房等途徑解決了住房問題。
                其次,家庭購房財力不足。數據顯示,拆遷戶家庭業率較低,勞動收入也較低。在貨幣化安置比例較高的二三線城市,二線城市補償金為36.3萬元/戶,遠低于二線城市的房價;而三四線城市補償金為18.6萬元/戶,與當地房價仍然存在差距,這意味著拆遷戶僅靠補償金并不能全款購置新房。
                貨幣化補償款
                流向哪里
                2013年至2017年,39%的拆遷戶獲得了貨幣補償,平均每戶補償金額為31.5萬元,相當于政府直接轉移支付給居民2.9萬億元。調查顯示,除了購房外,貨幣化補償款終進入到家庭儲蓄,償還了家庭負債,幫助家庭創業、增加工商業資產,增加家庭投資性收入,促進家庭消費升級。
                中庭金融調查數據顯示,2013年至2017年間,貨幣化補償后未購房的家庭,平均金融資產從2013年的6.6萬元,上漲至去年的34.3萬元;平均負債金額從1.78萬元下降至1.72萬元(貨幣化安置中的購房家庭,平均負債金額從3.3萬元大幅上漲至9.2萬元);家庭平均工商業資產從12.2萬元上漲至29.4萬元,漲幅明顯高于其他類型家庭;家庭平均投資性收入從2348元上漲至10768元,收益額明顯高于其他城鎮家庭。與此同時,收入上漲,金融資產上漲,直接刺激家庭消費水平升級。家庭年消費從2013年的4.5萬元上漲至2017年的7.7萬元。從消費結構調整上看,食品支出雖然是家庭的主要支出,但占比明顯下降,而教育支出及交通通信支出占比上漲增加明顯。
                弋代春對《證券日報》記者表示,目前,貨幣化安置家庭購房仍以投資性購房為主。2013年至2017年,新購房的貨幣化安置家庭中有69%已擁有住房,而同期購房的其他家庭中,擁有住房的比例僅為42.6%。比較2008年至2018年一季度全庭的購房需求,投資性購房比例在不斷上漲,從初的19.6%上漲至50.3%。其次,從家庭住房居住情況看,租房家庭購房的,在所有購房家庭中比例低。

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