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              如何學習房地產策劃?

              2017-10-25

                借一段前輩來自磨鉄的文章,希望可以幫到你。    房產策劃,要做的事情就是要給一個事情指明方向,告訴小伙伴們,該往哪個方向打,不僅如此還應該告訴小伙伴們,具體怎么打,是直接沖,還是包抄捷徑。       鏡頭轉向某地產公司會議室:       前期部:不好意思,兄弟們,這塊地當時舉牌的時候,遇到隔壁是個土豪,弄死不肯讓步,跟我們玩“血戰到底”,好在我們最后頂住了壓力,地是啃下來了,就是地價有點貴。       小伙伴們:哎,總算拿地了,再不拿地大家就都只有喝西北風了。       營銷策劃:好了好了,不要嘆氣了,說正事,根據我們對地塊基本情況研究,結合周邊區域市場研究,結合地價,我們初步測算了一下,我們這個項目只有走高周轉路線,一個字“快”,要不然這個地價成本,外加財務成本,我們這個項目搞慢了,可能要虧。       小伙伴們:然后呢?       營銷策劃:我們研究了一下周邊的項目成交客群,去化比較快的主要以屌絲群體為主,這些屌絲以前從來沒有買過房,大概80%都沒有結婚,但這 80%中,又有60%已經有女朋友了,準備結婚。       小伙伴們:然后呢?       營銷策劃:我們準備聚焦這部分客群,這部分屌絲客群未來1~3 年將考慮結婚,結了婚后大多數都會考慮要小孩,但這些屌絲好多不喜歡父母跟到一起住,因此建議本項目以緊湊型小戶型為主。       小伙伴們:然后呢?       營銷策劃:我們調研過這部分屌絲收入水平,都不咋地,普遍存款不足20 萬,如果再啃點父母的錢,首付水平在20~40萬之間,這部分客群大都不限購,首付三成,可接受房價總價在65~130萬之間,考慮這部分客群的還貸能力,實際可接受房價總價在60~90萬之間,我們這個項目如果定價8000 元/平,我們主流戶型面積段應該控制在75~110平米。       小伙伴們:然后呢?       營銷策劃:但我們調研過周邊項目,發現大多競品戶型面積段都在75~110 平之間,我們應該差異化定位,避免同質化競爭,我們應控制面積段65~95 平米,而且我們要做到65 平米的兩房,更強調功能性,80平三房。。。       設計管理部:65平米的兩房,80平米的三房,你妹!做不出來!       營銷策劃:能做出來,我們最近對戶型進行了深入研究,我手繪給你看,巴拉巴拉。。。。       設計管理部:這玩意報規能通過么?       營銷策劃:XX 項目也是這種做法,最近報規通過,且這種做法是不違規的,因為克強總理今天才說的“法不禁止即可為”,這種做法目前還沒有被監管到,趕緊弄。       設計管理部:牛逼!       營銷策劃:因為我們定位屌絲剛需盤,還需要控制成本,我們算了一下,我們開發成本不能超過 XXXX元/平米。       成本管理部:XXXX元/平,日,產品標準要下降好幾個檔次喲!       營銷策劃:嗯,我們準備在客戶敏感度高的地方保證產品標準,在客戶敏感度不高的地方降低產品標準,以降低項目開發成本,接下來我們來給大家講到底哪些地方是客戶敏感度高的,巴拉巴拉。。       運營管理部:屌絲剛需盤營銷費用要控制喲!       營銷策劃:沒問題,我們已經有了詳盡的營銷推廣費用計劃,我們基本都把錢掰成了兩半花了,錢都用在刀刃上了。

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