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              房地產市場兵臨城下,綠城中國將向輕資產轉型

              2017-09-01

                “中國內地房地產市場正兵臨城下!8月28日,綠城中國執行董事、總裁曹舟南在綠城中國中期業績說明會上表示,大概至明年年初房價將往下走,通過土地增值獲得紅利的模式已經失去了效用,而未來2年-3年是房地產行業最棘手、復雜、難受的時期,再之后則有機會。
                曹舟南稱,綠城中國在兩年前就在等這樣的市場到來,未來兩年只要保持每年銷售1000萬平方米-1500萬平方米的土地儲備,然后再進行反周期投資,目前公司手握600億元現金可提前布局。
                值得關注的是,曹舟南強調,“拋開有質量的增長而追求的規模是很危險的”,因此綠城中國正在由“開發商”向“服務商”轉型,同時進一步讓資產變輕。
                凈利潤近13億元同比增56%
                據綠城中國半年業績報告顯示,截至6月底,公司取得總合同銷售595億元,代建合同銷售金額約153億元。下半年,綠城集團預計整體可售貨源約1010億元,其中,代建項目預計可售貨源約164億元。
                報告期內,綠城中國凈利潤為人民幣12.70億元,較2016年上半年的人民幣8.13億元增長56.2%;股東應占利潤約人民幣12.29億元,較去年同期增長103.5%。每股基本盈利人民幣0.46元,較去年同期的每股人民幣0.20元大幅上升130%。
                在財務數據方面,截至6月30日,綠城中國有銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)人民幣367.35的億元(2016年12月31日:人民幣249.71億元);凈資產負債率為57.9%,較2016年12月底的58.1%有進一步改善;2017年上半年總借貸加權平均利息成本為5.6%,與2016年同期的6.3%有明顯下降,較2016年度的5.9%也有進一步改善。
                有熟悉綠城中國人士稱,有大股東中交集團背書后,綠城中國的融資成本持續降低,目前具備低成本融資術。
                曹舟南表示,綠城這樣堅實的、穩健的公司,投資結構和土地儲備、運營周轉率和合理房價、財務費用的有效降低、負債率和負債結構的持續優化、和資產結構不斷完善,公司的這些作為未來將完整、即時地反映在公司市值上。
                多元化拿地降成本
                就土地儲備規模而言,截至2017年6月30日,綠城集團(包括綠城中國及其附屬公司連同其合營企業及聯營公司)共有土地儲備總建筑面積約為3057萬平方米,一、二線城市土地儲備的占比由2017年初的43%提升至47%,土地儲備結構逐步優化。
                今年上半年,綠城中國新增12宗地塊,總建筑面積約295萬平方米,總土地款約245億元,實現廣州、重慶等核心城市的首次戰略性落地。
                按照綠城中國的設計,下半年,公司將堅持以“核心城市、核心地段”的投資戰略,聚焦長三角、珠三角、京津冀等三大城市群及北上廣深四大都市圈,聚焦于首進戰略城市、重點城市品牌落地、開發模式創新等類型項目,重點傾向于高毛利率、高周轉率的短平快項目,力求實現資產零沉淀,提升投資效率及效益,逐步實現“戰略調倉、優化結構、穩健發展”的戰略目標。
                同時,集團將借鑒濟南、沈陽、天津全運村的成功營造經驗,積極對接全運村、亞運村項目建設,逐步形成具有綠城特色的體育賽事營造模式。
                而除了招拍掛外,公司將嘗試收并購、產城融合、軌道交通物業、城市三舊改造等多元化獲取土地的方式。同時,集團將加大與行業標桿企業的合作,嘗試與具有優質產業資源的企業實現跨行業合作,通過優勢互補提升投資能力。
                隨著中國樓市逐漸飽和并進入政策收緊期,綠城正從開發商轉型為服務商,順應市場變化進行角色轉換。事實上,綠城中國早已經切入輕資產領域,代建業務如今已經成為綠城輕資產化擴張和盈利引擎的砝碼。
                加快向輕資產轉型
                “公司希望把資產做輕,對于一些不能覆蓋成本的資產會逐步進行出售,比如酒店板塊,”曹舟南提出,“在過去的兩年我們把負債結構調整得非常好了之后,下一步就是要進行資產機構調整,我要把綠城中國做得很結實,到2020年綠城中國都是很安全的”。
                據悉,未來綠城中國將在五大板塊的業務格局基礎上,以多元化的發展模式順應市場變革,加快戰略轉型:大力推進房地產開發的輕資產模式,順應住房消費升級換代趨勢開發特色小鎮產品,積極布局存量市場,向理想生活綜合服務商轉型。
                具體來看,綠城房產將緊緊圍繞產品質量、服務質量、周轉率等多方面的戰略目標,不斷提升房產開發的綜合能力。
                綠城管理的代建模式將進一步助力公司實現輕資產轉型。未來綠城管理將進一步拓展資本代建、商業代建、政府代建等業務規模,從品質、效益、標準等各方面繼續引領行業發展,確保行業第一地位,繼續引領整個行業的發展方向。
                綠城資產將進一步盤活綠城沉淀資產,釋放資產流動性,優化資產結構,拓展多元化的融資渠道,構建綠城特色的地產金融化模式,打造內部金控平臺,全方位對主營業務形成金融支持。
                綠城小鎮將順應住房消費升級換代的趨勢,利用國家利好政策,加強產業探索與特色小鎮的獲取,逐步形成小鎮開發運營的特色模式。
                綠城生活將圍繞客戶全生活鏈和房屋全生命周期,利用大數據與互聯網技術,構建“美好綠城”高端社群生活在線服務平臺,整合線下服務資源,不斷提升業主生活品質,打造綠城中國未來核心競爭力。生活集團旗下的房屋4S公司將以房屋后期維護、翻新等業務,助力綠城中國開拓房地產存量市場。
                據綠城方面表示,上述五大子集團將協同發展,共同推動落實“開發專業化、地產金融化、服務平臺化”的發展戰略。

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